リバースモーゲージとは。家を担保に借りて、亡くなったあとに家を売って返す仕組み

家の持ち主であることは変わらないので、固定資産税も火災保険も、いままでどおり自分が払います。 雨漏りを直す費用も自分持ちです。

直すのにかかるお金は、借りたお金から出せます。使いみちに家の修理が入っている商品が多くあります。 火災保険は、多くの商品で入っていることが条件になります。 担保にした家が焼けてしまうと、銀行に残るものがなくなるからです。 焼けた場合に保険金をどう使うかは、契約で決めます。 保険金を銀行が受け取れるようにする取り決めを、あわせて付けることがあります。 その場合、保険金で借りた分を返すことになるので、住むところと一緒に借り入れも無くなります。

下の年齢は50歳、55歳、60歳と分かれています。使いみちを絞っている商品ほど下の年齢が高くなります。

上にも区切りがあります。銀行が返ってくるまでの年数を見込むためで、 84歳までと決めているところがあります。上限を公開していないところもあるので、 80歳を過ぎているなら、まず年齢で受け付けてもらえるかが最初の分かれ目になります。 見られるのは申し込むときの年齢です。借りたあとにその年齢を越えても、契約はそのまま続きます。

マンションを対象から外す銀行が、いくつかあります。 土地の持ち分が小さく、値段のほとんどを建物が占めるからです。 一方でマンションを扱うと自分で書いているところもあるので、 その家が対象になるかどうかは、申し込む前に聞けば分かります。 築年数そのもので断られることは、あまりありません。値が付くのは土地のほうだからです。

土地を借りて建てた家は、担保として受け付けない銀行がほとんどです。 売るときに地主の承諾が要るので、銀行が確実に売れると見込めません。

先に亡くなった配偶者の名義のままになっている家は、そのままでは担保にできません。 自分の名義に移す相続登記が先です。2024年4月から、この登記は義務になっています。

家が親から受け継いだままで、名義が兄弟姉妹との共有になっている場合は、 共有している人全員の同意がないと申し込めません。抵当権を付けるのに全員の実印が要ります。 同意を取れないなら、その家では進みません。

借りたあとは、同じ家を担保にして別の借り入れをすることはできません。 先に付いた抵当権があると、あとから貸す側は売った代金を先に受け取れないので、そこで断られます。

扱う地域を限っている銀行もあります。 東京・神奈川・千葉・埼玉・愛知・大阪・京都・兵庫の8都府県だけを対象にしている銀行がある一方で、 全国どこでも受け付ける銀行もあります。

銀行が担保として見る評価額が、いくら以上でないと受け付けない、という線です。 戸建てで1,000万円から受け付ける銀行もあれば、6,000万円以上でないと扱わない銀行もあります。 どの銀行がいくらからなのかはリバースモーゲージの取扱銀行にまとめています。

評価するのは銀行です。土地の広さ、道路への接し方、周りの取引の値段から額が決まります。

ひとつめは、毎年春に市区町村から届く固定資産税の通知です。 「価格」または「評価額」という欄に、土地の分と家屋の分が別々に書いてあります。見るのは土地のほうです。 これは税金を計算するための額で、売り買いされる値段の7割ほどを目安に決められています。 通知の額を0.7で割ると、売り買いされる値段の見当がつきます。

ふたつめは、仲介で家を売っている不動産会社の査定です。いま売ったらいくらかを、無料で出してもらえます。 売る気がないのに査定だけ頼むことになるので、リバースモーゲージを考えていると先に伝えます。 この査定は建物の分も入った額です。銀行が見るのは土地なので、 土地の分の5割から7割が、借りられる額のおおよその見当になります。

どちらの数字も、銀行が出す評価額とは一致しません。自分で分かるのは見当までです。

ほとんどが変動金利です。世の中の金利に合わせて、契約したあとも上がったり下がったりします。 楽天銀行が公開している基準の金利は、2025年3月に年1.875%でした。 それが2026年2月に年2.125%、2026年8月に年2.375%と上がっています。 基準の金利は、そこに人ごとの上乗せをする前の元になる数字です。

実際に払うのは、基準の金利に人ごとの上乗せをしたあとの数字です。 同じ楽天銀行で、2026年8月に借りた場合は年3.85%になります。 見直すのは毎月か、年2回です。

500万円を年3.85%で借りると、毎月払う利息は16,000円ほどです。ここから0.5%上がると、月に2,000円ほど増えます。

元金は減らないので、住宅ローンのように利息が軽くなっていくことはありません。 年金から毎月いくらまでなら出せるかを先に決めておくと、借りる額の上限がそこから出ます。 金利が上がる分を見て、借りる額をもう少し低くしておく手もあります。

借りられる上限を限度額と呼びます。限度額いっぱいを一度に受け取る必要はありません。 3つの受け取り方があり、どれを選べるかは銀行が商品ごとに決めています。

利息がかかるのは、実際に借りた分だけです。毎月受け取る形を選ぶと、 借りた合計が増えていくので、毎月の利息も少しずつ重くなります。 先に全部受け取るより、要るときに要る分だけ借りるほうが、毎月は軽くなります。

抵当権を法務局に届け出るときに、借りる額の0.4%の税金がかかります。500万円なら2万円です。 この届け出を頼む司法書士への報酬が、別に5万円から10万円ほどかかります。 500万円を借りるなら、ここまでで7万円から12万円になります。

これに銀行の事務手数料が乗ります。16万5,000円と決めているところもあれば、 借りる枠の1.65%といった割合で決めるところもあります。 手元に入るのは、そこまで引いた残りです。 契約する前に、いくら借りていくら手元に入るのかを書いた書面をもらえます。

入金までには、銀行が家を評価し、抵当権の登記をする時間がかかります。 数日で借りられるものではないので、急いで要るお金の当てにはできません。

毎月の利息は、決まった日に口座から自動で引き落とされます。 残高が足りず引き落とせないと、遅れているあいだ、年14.5%の割合で損害金がかかります。

遅れが続いたときの扱いは、借りるときに結ぶ契約書の「期限の利益の喪失」という条項で決まります。 そこに当たると、元金をまとめて返すことを求められます。返せなければ、家を売って返します。 売ったあとは、住むところを別に探します。 何か月の遅れでそこに当たるかは商品ごとに違うので、契約の前に、その条項を確かめてみてください。

つまり、年金の手取りから利息を引いた残りで暮らせるかどうかが、この商品を使えるかどうかの分かれ目です。

親も兄弟姉妹も甥姪もいない場合、同意を取りようがありません。 このときに断る銀行と、そのまま受け付ける銀行に分かれます。 先に「相続人が一人もいませんが、申し込めますか」と聞いておくと、無駄足になりません。

受け付ける銀行があるのは、家を売る道が別に用意されているからです。 銀行が家庭裁判所に申し立てて、相続財産清算人という人を選んでもらいます。 選ばれるのは弁護士や司法書士で、家を売って、その代金を銀行へ渡すところまでを引き受けます。 リ・バース60では、住宅金融支援機構がこの申し立てと家の競売を裁判所に求めます。

この手続きのために、生きているあいだに何かしておく必要はありません。 ただし、家を売って借りたお金を返したあとに、お金が残る場合があります。 相続人がいればその人に渡り、一人もいなければ最後に国のものになります。 特定の相手に渡したいなら、遺言で決めておきます。誰に何を渡せるかは遺言書の書き方にまとめてあります。

家を売っても借りた額に届かないことがあります。 足りない分を相続人に請求する型と、請求しない型があります。 請求しない型のほうが金利は高くなります。銀行が取り損ねる分を、金利で埋めているからです。 どのくらい高いかを公開している銀行はないので、2つの商品を並べて、それぞれの金利を聞いて比べてみてください。

弟や甥がいる場合、その人たちに請求が行くのは請求する型のほうです。 家を売る役も、その人たちが引き受けます。 迷惑をかけたくないなら、請求しない型のほうです。 親も兄弟姉妹も甥姪もいなければ、どちらの型でも請求先はありません。 その場合は、金利の低い、請求する型を選んで構いません。 請求する型でも、相続人が相続を放棄すれば、その相続人に支払いは行きません。

どちらの型かは、商品の名前には出ていません。 契約の前に「売った代金で足りなかったとき、残りはどうなりますか」と聞くと、その場で答えが出ます。