リバースモーゲージは「やばい」のか。5つの理由と、ひとり暮らしに当てはまるもの

ここから先は、親や兄弟姉妹、甥や姪がいる方の話です。

その方たちがいる場合、もめるのは、知らせないまま契約したときです。 家を売っても足りなかった分を相続人に請求しない商品を選べば、弟や甥に請求は行きません。 この型は金利が上がりますが、上乗せの幅を公開している銀行はありません。 両方の型を扱っている銀行に、それぞれの金利を聞いてみてください。

弟や甥に話しておくかどうかは、自分で決めることです。決まりはありません。 ただし銀行が推定相続人（いま亡くなったとしたら相続する立場になる人）の同意を求める商品なら、 申し込みの時点で連絡が行きます。求められるのは、 亡くなったあとに家を売って返す仕組みだと説明を受けたうえで、同意書に署名することです。 それが重いなら、同意を求めない商品を選ぶ方法があります。 どの銀行が同意を求めるかは、リバースモーゲージの取扱銀行で銀行ごとに並べています。

借りられる枠は、銀行が出した土地の評価額の5割から7割です。 建物にはほとんど値が付きません。土地の評価額が2,000万円なら、枠は1,000万円から1,400万円ほどです。

受け取り方は3つあります。毎月決まった額を受け取る、契約したときに一度に受け取る、要るときに要る分だけ借りる。 このうち毎月受け取る形を選ぶと、借りた合計は毎月増えていきます。 枠が1,000万円で月5万円ずつなら16年、月8万円なら10年、月12万円なら7年で使い切ります。 70歳から始めたなら、使い切るのは86歳、80歳、77歳のときです。 60歳から始めても76歳、70歳、67歳で、使い切るまでの年数そのものは変わりません。

この年数は、受け取る額だけで数えたものです。利息はこれとは別に、毎月口座から引き落とされます。 しかも借りた合計が増えるほど、その利息も増えていきます。

月5万円ずつ受け取る場合で、手元に残る額を並べるとこうなります。年3.85%で計算しています。 1年後は借りた合計が60万円なので、利息は月1,900円。受け取り5万円との差し引きで、月4万8千円が残ります。 5年後は合計300万円で利息が月9,600円、残るのは月4万円。 10年後は合計600万円で利息が月19,300円、残るのは月3万円。16年後には合計960万円になり、利息だけで月30,800円。手元に残るのは月1万9千円です。

受け取る額は変わらないのに、手元に残る額は年々減っていきます。 年金に足せる額として見込むなら、この減り方のほうが目安になります。

使い切っただけなら、家から出ることにはなりません。借りた元金をまとめて返せとも言われません。 起きるのは、それ以上は借りられなくなることです。 ただし毎月の利息は、そのあとも払い続けます。 利息を払えないまま何か月遅れると元金をまとめて返すことになるかは、借りるときに結ぶ契約書に月数で書いてあります。 商品ごとに違うので、署名する前に、その条文を見せてほしいと伝えてみてください。

問題は、使い切ったあとの生活費です。 何年で使い切る見込みかは、申し込む前の相談でも年数で出してもらえます。

持ち家があって、借りたお金がまだ残っている状態でも、生活保護の相談はできます。 ただし手元にお金があるあいだは受けられないので、受け取った分を使い切ってからの申し込みになります。 相談先は市区町村の福祉の担当です。

ほとんどが変動金利です。楽天銀行で2026年8月に借りた場合は年3.85%でした。 500万円を年3.85%で借りると、毎月の利息は1万5千円ほどです。 1,000万円なら3万円ほどになります。

ここから0.5%上がると、500万円で月に2千円、1,000万円で月に4千円増えます。 1%上がれば、500万円で月に4千円、1,000万円で月に8千円です。 見直しの間隔は銀行で違い、毎月のところと、3月と9月の年2回のところがあります。

年金は増えないので、上がった分はそのまま手取りから減ります。 いまの金利で払える額まで借りると、上がったときに足が出ます。1%上がっても払える額にとどめておく形になります。

契約したあとに金利が下がることもあります。ただし年金で暮らしている場合、 下がったときの得より、上がったときに困る幅のほうが、暮らしには効きます。

借りられる枠は、土地の評価額から出しています。評価が下がると、枠も下がります。下がった枠を、すでに借りた額が上回ると、その差の分を返すよう求められます。

たとえば土地の評価額1,000万円で枠が600万円、そこまで借りている状態で、 評価額が700万円に下がったとします。枠は420万円になるので、差の180万円を返すことになります。 ほかに出せる担保がない場合は、この180万円を現金で返すか、家を売ることになります。 毎月の受け取りは、その時点で振り込まれなくなります。 借りた分を受け取っている最中に、まとまった額が出ていくのは、この場合です。

銀行は契約したあとも、担保にした土地を数年ごとに評価し直します。 追加で借りるとき、金利を変えるときにも見直されます。

地震や水害で建物が壊れても、枠のもとは土地なので、土地の値段が落ちていなければ枠は変わりません。 そのかわり、契約のときに火災保険に入ることを条件にしている銀行があります。 壊れた家を直す義務まで決めている銀行はありませんが、 そのまま放っておくと土地の評価が落ちて、次の見直しで枠が下がります。

月に受け取る額を減らすと、使い切るまでの年数が延びます。同時に、借りた合計もゆっくりしか増えません。 借りた合計が小さいうちは、金利が上がっても利息の増え方は小さく、枠が下がっても借りた額のほうが下に収まります。

どこまで借りるかを決めているのは、銀行ではありません。 この記事では、枠の2割を残す形を目安にしています。枠が1,000万円なら800万円まで。 土地が2割下がっても、返してくれと言われずに済む水準です。 ただし毎月受け取り続ければ、いずれ800万円にも届きます。 その手前で受け取る額を下げるか、そこで止めるかを、先に決めておく話になります。

使い切るまでの年数の見込みが、そのまま暮らしの見通しになります。 85歳で使い切る見込みなら、そのあと何で暮らすのかまで決めてから契約する形です。 子どもがいれば、そこで相談する相手がいます。ひとりだと、その先も自分で決めます。

そこまで決められないなら、受け取る額を減らして年数を延ばす方法があります。

受け取る額を減らすと毎月の暮らしが回らないなら、借りるだけでは足りていません。 そのときは、売った場合に手元に残る額と並べて比べる段階です。

途中でやめる道もあります。借りた分をまとめて返せば契約は終わり、家はそのまま自分のものです。 ただし返すお金が要ります。手元の現金で足りなければ、家を売って返すことになります。 期日より前にまとめて返すことを繰上返済といいます。 借りてから3年は繰上返済を受け付けない、と決めている銀行もあるので、契約の前に確かめる項目になります。

契約したあとも、枠の見直しや金利の変更の連絡が来ます。 追加で借りるときも、条件を変えるときも、本人が銀行と手続きします。

認知症などで判断できなくなると、追加で借りることも、返し方を変えることもできなくなります。 家に住み続けることは変わりませんが、 家を担保に新しくお金を受け取ることはできなくなります。

代わりに手続きする人を、判断できるうちに決めておく方法があります。 任意後見は、家族でなくても、司法書士や弁護士に頼めます。家族信託は、預ける相手がいる場合の方法です。 代理してもらう内容にリバースモーゲージの手続きを入れておけば、判断できなくなったあとも追加で借りられます。

ただし銀行の側でも代理人を認める必要があります。 東京スター銀行には、判断ができなくなったあとも借り入れを続けられるよう、あらかじめ代理人を決めておく特約があります。 ほかの銀行が同じ仕組みを持っているかは公開されていないので、申し込む前に聞いておく項目になります。

頼む相手は、親族でなくてもかまいません。都道府県ごとの司法書士会と弁護士会が、相談の窓口を持っています。

どちらがいくらかかるかは認知症で口座が凍結される前にで扱っています。